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Qu’est-ce que l’effet de levier ?

« L’effet de levier ? Encore un concept financier compliqué… »

C’est en fait très simple. L’effet de levier financier est le fait d’utiliser sa capacité d’endettement pour investir dans des projets plus profitables que le coup de l’endettement en lui-même. Pour faire encore plus simple : vous gagnez de l’argent grâce au placement d’une somme d’argent qui n’est pas à vous.

On peut avoir un exemple ?

Prenons Michel, il a 30 ans, célibataire et propriétaire de sa résidence principale. Pour acheter ce bien, il s’est endetté sur 20 ans avec des mensualités de 500€/mois. Son revenu mensuel net avant impôts est de 2000€/mois. Son taux d’endettement actuel est donc de 25%. Pour information, le taux d’endettement maximal généralement autorisé est de 33%.

Michel peut donc s’endetter sur les 8% restants (33 – 25). Ces 8% restants lui permettront alors d’emprunter par exemple 75000€ au taux de 1,3% pour acheter un petit appartement locatif à Amiens.

Cet investissement lui permettra de dégager un loyer annuel de 4500€. La rentabilité locative brute de cette opération est donc de 6% par an. Mais Michel devra payer en plus la taxe foncière et les charges de copropriété.  Il devra également payer les intérêts d’emprunt, l’assurances et divers autres frais, pour un total d’environ 2500€ par an.

Michel percevra donc environ 2000€ net d’impôts par an en patrimoine. La rentabilité locative nette (d’impôts) de son opération sera alors d’environ 2,7%.

L’effet de levier financier, c’est l’utilisation des 75000€ qui ne sont pas à Michel pour lui générer 2000€ de patrimoine supplémentaire par an.

Cet effet de levier est possible grâce à la différence entre les 2,7% de rentabilité nette, et les 1,3% d’intérêts exigés par la banque. 

L’effet de levier financier, pour tous ?

Tout foyer dont le taux d’endettement maximal n’est pas atteint (33%) peut réaliser ce type d’opération et utiliser l’effet de levier.

Plus la ville possède une rentabilité locative importante, plus l’effet de levier financier est intéressant. Vous pouvez par d’ailleurs consulter l’article “Dans quelle ville investir ?“.

De plus, la durée d’emprunt choisie pour vos différents projets immobiliers est déterminante pour profiter au maximum de l’effet de levier financier. Vous pouvez également consulter l’article “Quelle est la durée d’emprunt optimale ?“. 

Enfin, pour que cet effet de levier financier soit total, vous devez choisir le bon dispositif fiscal. Si vous débutez dans l’investissement immobilier, le dispositif fiscal avantageux sera très certainement le statut LMNP.

Cela vous parait compliqué ? C’est normal, et c’est la raison pour laquelle nous avons développé notre solution digitale 100% personnalisée et gratuite, pour vous orienter sur le support immobilier le plus adapté à votre situation et à votre capacité d’endettement