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Qu’est-ce que la rentabilité locative et l’effort d’épargne ?

« Quels sont les termes à connaitre si je veux me lancer dans l’investissement immobilier ? »

Rentabilité locative, effort d’épargne (ou cash-flow) et plus-value : nous abordons dans cet article les trois notions financières les plus importantes si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif. Rassurez-vous, la compréhension de ces notions est beaucoup moins compliquée que cela n’y parait.

La rentabilité locative : focus sur les loyers et les charges

La rentabilité locative est l’indicateur de performance des loyers que vous percevez, par rapport au prix d’achat de votre bien immobilier.

Exemple : Si vous avez acheté un appartement 240.000€, et que vous le mettez en location 1.000€/mois (donc 12.000€/an), votre rentabilité locative brute sera de 5%.

Rentabilité locative brute = loyer annuel / prix d’achat du logement 

La rentabilité locative brute d’un investissement immobilier dépend donc des loyers et du prix d’achat du logement. Dans les villes françaises où le prix est élevé (Paris, Bordeaux, Lyon…), les rentabilités locatives brutes sont généralement faibles (autour de 5%, parfois moins). Alors que dans les villes où le prix est faible (Saint-Etienne, Limoges, Angoulême…), la rentabilité locative est souvent supérieure à 8%. Nous abordons en détail ce point dans l’article “Dans quelle ville investir ?“.

On parle également de rentabilité locative nette si on soustrait aux loyers perçus, les charges courantes liées au logement que vous mettez en location. Les charges courantes sont la taxe foncière, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, l’assurance etc…

Exemple : Si vous avez acheté un appartement 240.000€ (on va garder cet exemple tout au long de cet article), que vous le mettez en location 1.000€/mois (donc 12.000€/an), et que les charges annuelles sont les suivantes :

🟦 une taxe foncière de 500€,

🟨 des charges de copropriété de 1.000€,

🟧 une assurance de 500€,

🟩 et des intérêts d’emprunt de 2.500€,

soit un total de charges de 4.500€.

Avec 12.000€ de loyers et 4.500€ de charges annuelles, votre résultat sera donc de 7.500€. Votre rentabilité locative nette sera alors de 3,1%.

Rentabilité locative nette = (loyer annuel – charges annuelles) / prix d’achat du logement

Dernier détail important sur la rentabilité locative : les mensualités d’emprunt ne sont pas (que) des charges.

Exemple : Vous avez contracté un emprunt de 200.000€ sur 25 ans (taux 1.59%) pour acheter votre appartement de 240.000€.

Vos mensualités d’emprunt sont de 1.000€ par mois. Quand vous remboursez 1.000€ tous les mois,

🟫 vous payez 200€ d’intérêts (il s’agit de charges),

🟥 et vous remboursez les 800€ que la banque vous a prêté.

Ces 800€ correspondent à un « remboursement de capital » : vous remboursez progressivement ce que la banque vous a avancé pour acheter votre bien immobilier, après avoir prélevé un pourcentage d’intérêts. 

Cela vous parait compliqué ? C’est normal, et c’est la raison pour laquelle nous avons développé notre solution digitale 100% personnalisée pour vous orienter sur le support immobilier le plus adapté à votre situation.

Cash-flow et effort d’épargne : les flux de trésoreries

Pour simplifier au maximum, nous pouvons retenir que les cash-flows correspondent à la formule suivante :

Cash-flow = Encaissements (les loyers) – Décaissements (ce que vous payez)

Exemple : Si vous avez acheté un appartement 240.000€, que vous mettez en location 1.000€/mois avec les décaissements mensuels suivants :

🟧 une taxe foncière de 500€ à l’année donc 42€/mois,

🟪 des charges de copropriété de 83€,

🟩 une assurance de 42/mois€,

🟨 et un remboursement de crédit immobilier de 1.000€/mois,

Soit un total de décaissements mensuels de 1.167€. Vos encaissements mensuels correspondent à un mois de loyer soit 1000€. Votre cash-flow mensuel, ou effort d’épargne, est donc de -167€.

Autrement dit, vous devez concéder un effort d’épargne de 167€ pour financer tous les mois votre investissement immobilier. Vous devez donc mobiliser 167€/mois de votre épargne pour financer un investissement qui vous rapporte 7.500€/an.

Alors où partent ces 7.500€ si je dois financer 167€/mois ? Il s’agit en fait d’une augmentation de votre patrimoine net. N’oubliez pas que vous remboursez 800€ tous les mois à la banque. Donc tous les mois, vous devrez rembourser une somme totale moins importante à la banque : c’est ce qu’on appelle le « capital restant dû » – autrement dit « ce qu’il reste à rembourser à la banque ». Et au bout de 25 ans (ou 20 ans, 15 ans, selon la durée du prêt), vous ne lui devez plus rien. 

Vous êtes alors propriétaire d’un appartement de 240.000€ (ou plus, si le bien a pris de la valeur, cf « Plus-value » ci-dessous), payé principalement par les loyers.

Plus ou moins-value : la valeur du bien immobilier

Une plus-value est réalisée quand on vend un bien plus cher que son prix d’achat.

Plus ou moins-value = Prix de vente – Prix d’achat

Contrairement à la rentabilité locative ou à l’effort d’épargne, la plus-value peut difficilement s’anticiper. On connait le montant du loyer d’un logement, le montant d’une taxe foncière ou d’une assurance, les intérêts d’emprunt etc… mais on ne peut pas connaitre le prix de vente d’un bien immobilier dans 25 ans.

Nous insistons sur le fait que la position d’ergonimmo a toujours été de ne pas motiver un achat immobilier par la seule idée d’une plus-value à la revente. Cette notion n’est en effet pas calculable et basée sur de simples suppositions. En revanche, la rentabilité et le cash-flow sont des indicateurs qui peuvent se calculer, et donc s’anticiper assez précisément. 

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