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Quelle est la durée d’emprunt optimale ?

Idée reçue n°1: « C’est facile ! Il faut prendre la durée minimale d’emprunt pour économiser des intérêts… »

Faux ! La personne qui vous a dit cela a sans doute investi à une autre époque. Mais la conjoncture actuelle change la donne. Vous n’êtes pas sans savoir que les taux d’intérêts pratiqués actuellement par les banques sont historiquement bas. La durée d’emprunt optimale a donc foncièrement évoluée. Augmenter la durée d’emprunt vous permet donc de baisser fortement vos mensualités. Cela vous permet alors de ne pas plomber votre capacité d’endettement. Vous pouvez en conséquence enchaîner plusieurs investissements immobiliers ou autres projets.

Choisir la durée minimale d’emprunt pour votre résidence principale, c’est vous empêcher d’investir en plus dans l’immobilier locatif ou dans d’autres secteurs. Vous placerez donc votre épargne restante à des taux proches de 0,5% ou dans des assurances-vie. Votre patrimoine n’augmentera que si vous augmentez votre salaire.

Nous consacrerons un article à l’effet de levier immobilier pour vous aider à comprendre ce concept.

C’est quoi la “bonne” durée d’emprunt ?

La durée d’emprunt optimale, c’est un juste arbitrage entre cashflow (flux de trésorerie) et coût de l’emprunt (avec les intérêts). C’est également la durée d’emprunt que vous pouvez vous permettre afin que vos mensualités ne dépassent pas le tiers de vos revenus :  

📉 Inférieur à 15 ans : le coût de l’emprunt pris individuellement sera faible, mais vos mensualités seront trop importantes. Vous vous privez donc d’éventuels investissements futurs. Sauf revenus exceptionnellement importants, nous vous conseillons de prendre une durée d’emprunt supérieure ou égale à 15 ans ;

📉 15 ans : si vous ne souhaitez pas développer votre patrimoine activement et que vos revenus sont importants (il faut les deux conditions), vous pouvez prendre une durée d’emprunt de 15 ans ;

📊 20 ans : c’est le juste arbitrage entre cashflow et coût pour les investisseurs immobiliers qui ne souhaitent pas particulièrement enchaîner plusieurs opérations en quelques années. Mais les mensualités ne doivent pas dépasser pas le tiers de vos revenus ;

📈 25 ans : si la banque l’accorde, ce qui n’est pas toujours le cas, c’est le juste arbitrage entre cashflow et coût pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent développer activement leur patrimoine immobilier. C’est également la durée d’emprunt privilégiée par les investisseurs qui ne peuvent pas assumer les mensualités du même emprunt à 15 ou 20 ans. En effet, plus la durée d’emprunt est importante, plus les mensualités sont faibles (mais les taux d’intérêts élevés) ;

📈 Supérieur à 25 ans : peu de banques vous permettent un endettement supérieur à 25 ans. Sauf cas exceptionnels, vous n’y serez pas éligible.

Cela vous parait compliqué ? C’est normal, et c’est la raison pour laquelle nous avons développé notre solution digitale 100% personnalisée pour vous orienter sur le support immobilier le plus adapté à votre situation.

Comprendre le niveau des taux actuels

Les taux d’intérêts actuels sont historiquement bas ! La raison majeure de cette diminution des taux d’intérêts est la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) visant à diminuer le taux Euribor. L’Euribor est le taux auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles à court terme et auquel sont rémunérés les dépôts dans les caisses de la Banque européenne. L’objectif est donc de relancer la consommation et de diminuer l’épargne, en incitant les entreprises et les particuliers à investir.