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Pourquoi investir dans l’immobilier ?

« Investissement fiable ? Valeur refuge ? On a mieux que ça ! »

On a créé un site internet. On a mis plusieurs mois à vous concocter un simulateur de stratégies d’investissement immobilier. On a rédigé une bonne vingtaine d’articles sur le financement, la fiscalité, la rentabilité des investissements immobiliers. Mais au fait. Pourquoi investir dans l’immobilier ? Pourquoi c’est si intéressant ? Pourquoi ne pas privilégier les actions en bourse, l’or, l’assurance-vie, des tableaux d’artistes, des voitures de collection, des statues Senoufo

Diversifiez

On ne peut pas parler sérieusement de « stratégies » d’investissements, même sur un article dédié à l’immobilier, sans parler de la nécessité de diversifier vos investissements. « Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier ». Achetez à intervalle régulier un peu d’actions (sur un Compte Titre ou PEA pour du court/moyen terme, sur une assurance vie pour du long terme), gardez une « épargne de précaution » sur vos Livrets (Livret A, LDD, PEL…), aventurez-vous sur des placements un peu plus exotiques si vous en avez l’envie et si vous avez des connaissances sur le sujet (crypto-monnaies, objets de collection, PME/Startup, défiscalisation hors Pinel…). Voilà, c’est dit, on va pouvoir passer au sujet qui nous intéresse : l’immobilier.

L’investissement immobilier a UN atout imbattable 

Ce n’est ni la stabilité, ni la fiabilité, ni le côté sécurisant ou prévisible qui nous intéresse vraiment… L’immobilier est le seul support d’investissement pour lequel on vous prête de l’argent (les banques) pour investir. Allez voir votre banquier et dites-lui que vous avez besoin de 100.000 euros pour un investissement immobilier. Il étudiera votre dossier et vous accordera ou non ce crédit. Retournez voir ce même banquier pour lui demander 10 fois moins, disons 10.000 euros, pour acheter des actions sur le CAC 40 ou des bitcoins. Observez sa réaction…

Admettons que la banque accepte de vous prêter 100.000 euros pour que vous investissiez dans un appartement locatif. Dans une ville de taille moyenne, comme Strasbourg, Rennes ou Montpellier, vous pourrez acheter un petit studio. Après avoir encaissé vos loyers, payé les mensualités d’emprunt à la banque, payé la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances et les petites réparations, vous devrez rajouter de votre « poche » environ 100€ par mois (on appelle cela l’effort d’épargne) pour combler la différence entre les loyers (disons 400 euros) et les dépenses mensuelles (environ 500 euros). Jusque-là, rien de très intéressant.

Oui mais voilà, souvenez-vous, les mensualités d’emprunt, c’est-à-dire la somme que vous remboursez tous les mois à la banque, comportent à la fois des intérêts (comparables à des frais bancaires) et un remboursement de capital (vous remboursez tous les mois une petite partie des 100.000 euros que la banque vous a prêtée pour acheter l’appartement). Les intérêts sont des frais alors que le capital remboursé n’en est pas. Résultat ? Vous devez retirer des 500 euros de « dépenses » mensuelles les 300 euros de capital remboursé à la banque tous les mois. Vos gains sont donc de 400 euros de loyer, moins 200 euros de frais (500 euros de « dépenses totales » moins les 300 euros de remboursement de capital).

Au final, votre patrimoine net augmente de 200 euros tous les mois (votre locataire paye votre appartement), en nécessitant seulement 100 euros d’effort d’épargne de votre part. Im-ba-ttable !

Dans certaines villes, plus petites et donc moins chères, l’effort d’épargne se transforme même en cash-flow positif. La rentabilité est plus élevée, mais le risque est également plus important.

Et si le locataire ne paye pas ? Et s’il y a des dégradations dans mon appartement ? Et s’il y a un tremblement de terre ? Et si, et si, et si…

Tous les « vrais » investissements comportent des risques. Le Livret A ne comporte pas de risque mais ce n’est pas un investissement (l’inflation est souvent supérieure au taux d’intérêts du Livret A : autrement dit vous perdez de l’argent).

L’immobilier, comme tous les autres investissements, est soumis aux « aléas » de la vie. Mais à la différence des autres types d’investissements (actions, obligations, or…) vous pouvez vous assurer. L’assurance loyer impayé coûte généralement 2,5% du montant du loyer mensuel et vous prémunie contre des locataires mauvais payeur. Existe-t-il des assurances « dividendes non payés » pour les actions ?

On ne vous a même pas parlé de plus-value à long terme

C’est la cerise sur le gâteau, mais ce n’est pas la réponse à la question « Pourquoi investir dans l’immobilier ? ».  La réponse à cette question, vous l’avez lu plus haut, réside dans le fait que vous investissez une somme d’argent que vous n’avez pas. C’est le fameux « effet de levier ». Mais peut-on parler d’immobilier sans parler de plus-value à long terme ?

Le prix d’achat d’un appartement à Paris a augmenté de 35% en 10 ans, 48% à Nantes, 29% à Lille, 52% à Lyon, 21% à Strasbourg, 56% à Rennes, 20% à Montpellier… En reprenant notre exemple d’un investissement locatif de 100.000 euros, financé par la banque, vous calculez rapidement la plus-value que peuvent réaliser les investisseurs qui ont acheté en 2010 dans ces villes.

La résidence principale ou l’investissement locatif

On vous a largement parlé d’investissement immobilier locatif, mais quand est-il de la résidence principale ? Pourquoi investir dans sa résidence principale ? Pourquoi ne pas rester locataire ? On vous a rédigé un article dédié exclusivement à cette question. Il s’agit d’ailleurs du premier article rédigé sur le Blog Ergonimmo, que nous vous invitons à lire si vous hésitez encore.