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#4 Faites une offre d’achat et signez le compromis de vente

Ça y est, vous l’avez trouvé ! Vous avez visité un logement qui correspond à vos attentes ! Vous allez faire une offre d’achat, et signer le compromis de vente en cas d’acceptation de votre offre par le vendeur. 

Oui mais comment et à quel prix ?

Commençons par le prix

Vous devez vous poser les questions suivantes : 

Avez-vous visité suffisamment d'appartement ou de maisons ?

Afin de connaître le prix de l’immobilier dans votre ville, visitez plusieurs biens immobiliers avant de faire une offre d’achat sur votre coup de cœur. 

De plus, nous vous conseillons vivement d’effectuer une contre-visite avant toute offre d’achat, si possible avec une personne de votre entourage.

Etes-vous situé dans une ville où l'immobilier est tendu ?

C’est à dire une ville où les biens immobiliers mis en vente sont très rapidement visités et achetés. C’est l’exemple typique de Paris. 

Si la réponse est oui, il sera donc plus difficile de diminuer le prix de vente, et la majorité des biens immobiliers se vendent d’ailleurs en quelques heures, au prix indiqué dans l’annonce.

Le prix au mètre carré du bien immobilier désiré est-il proche du prix du marché ?

Vous pouvez dans un premier temps consulter les prix du mètre carré dans la quartier qui vous intéresse sur le site meilleursagents .

Cela vous donnera un simple aperçu de la valeur moyenne d’un bien immobilier dans le quartier, mais c’est un bon début.

En effet, l’estimation d’un bien immobilier doit tenir compte bien évidemment de sa localisation, mais également de l’état général du bien (luminosité, humidité, hauteur sous plafond…), de son étage (généralement les biens situés au rez-de-chaussée sont décotés), de l’état des parties communes si c’est un appartement etc…

Tous ces éléments viendront ainsi minorer ou majorer le prix moyen du m² du quartier que vous aurez observé sur le site meilleursagents.

Le bien immobilier est-il en vente depuis longtemps ?

Si la réponse est oui, c’est un indicateur déterminant pour faire diminuer le prix de vente. N’hésitez pas à questionner le vendeur ou l’agent immobilier lors de la visite. Si vous souhaitez négocier le prix d’achat, n’hésitez pas à consulter notre article ” Comment négocier le prix d’achat d’un bien immobilier ? “.

Comment faire son offre d’achat ?

Dans un premier temps, il faut savoir que l’offre d’achat vous engage, et peut avoir des conséquences juridiques. C’est donc une étape très importante.

En effet, si le vendeur accepte votre offre d’achat, la vente devient ferme et, dans certains cas, le vendeur pourra d’ailleurs vous réclamer des dommages et intérêts si vous vous rétractez.

01

L’offre d’achat doit être envoyée, par lrar ou par mail :

🏠 A l’agence immobilière si la vente est opérée via une agence immobilière ;

🏠 Ou au vendeur si la vente est opérée par un particulier en direct.

02

L’offre d’achat doit contenir les éléments suivants :

📌 L’identification des parties à l’acte (l’acheteur, c’est-à-dire vous, et le vendeur) ;

📍 La description détaillée du bien (adresse, surface, étage, nombre de pièces…) ;

📌 Le prix déterminé du bien immobilier ;

📍 Le délai de validité au terme duquel l’offre devient caduque (généralement une à deux semaines) ;

📌 Et enfin, les modalités de la réponse du vendeur (LRAR ou mail).

03

Le vendeur a trois possibilités

📩 Refuser l’offre si le prix proposé ne lui satisfait pas ;

📨 Faire une contre-proposition écrite, c’est-à-dire une nouvelle offre qui rend l’offre initiale caduque ;

📩 Accepter les conditions de votre offre d’achat, et vous donnez rendez-vous pour la signature du compromis de vente.

Le site PAP vous met d’ailleurs à disposition deux modèle d’offres d’achat :

Où signer le compromis de vente ? Quels sont les points d’attention ?

Le compromis de vente : définition

Le compromis de vente est un avant-contrat.

Il peut être signé lorsque le vendeur et l’acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente du logement.

Cet acte engage alors définitivement le vendeur et l’acquéreur (après un délai de rétractation légal de 10 jours) sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Le compromis de vente peut être réalisé :

📃 par acte sous seing privé, c’est-à-dire directement par le vendeur et l’acquéreur ;

📄 ou par acte authentique, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un notaire (moyennant 150 à 500€, payé par l’acquéreur) ;

📃 ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

📢 Nous vous conseillons vivement d’effectuer le compromis de vente auprès d’une agence immobilière ou d’un notaire.

Un acompte de 5 à 10% ?

Il est d’usage que le vendeur demande à l’acheteur de verser une partie du prix (comprise le plus souvent entre 5 et 10% du prix du bien) lors de la signature du compromis.

Il s’agit d’un acompte, qui sera restitué à l’acquéreur en cas de rétractation dans les 10 jours, ou déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.

Les points d’attention du compromis de vente

Le compromis de vente comporte une multitude de mentions et pièces que le vendeur doit fournir. Nous insistons donc sur quelques points qui méritent votre attention :

Vérifiez toutes les informations correspondant à la transaction

Particulièrement le prix de vente (il doit correspondre au prix de votre offre d’achat), sa surface, les caractéristiques du bien immobilier… 

Prenez connaissance du diagnostic technique

Le diagnostic technique vous permettra de connaitre l’état général du bien que vous vous apprêtez à acheter.

Et des autres diagnostics mis à votre disposition

Eviter toute mauvaise surprise en consultant le diagnostic amiante, le constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic termite, le diagnostic mérule…

Lisez attentivement les procès-verbaux des assemblées générales

Vous devriez obtenir les PV des trois dernières années si le bien est vendu dans un lot de copropriété. Un ravalement de façade est il prévu dans les prochaines années ? Des travaux de toiture ?

Ces travaux, même s’ils sont partagés par l’ensemble des copropriétaires, engendrent des coûts supplémentaires qu’il convient bien évidemment de prévoir.

Informez vous sur la situation financière de la copropriété et du lot vendu

On ne sait jamais…

Imposez une clause suspensive d'obtention du prêt ! (très important)

Dans un achat immobilier, tout est important. Mais cette clause suspensive fait partie des points les plus indispensables de votre projet.

Le compromis de vente doit donc préciser le moyen sélectionné par le futur acquéreur (vous) pour financer le bien, en précisant un taux et une durée maximale.

Vous disposez alors en général d’un à deux mois pour trouver un financement. En l’absence d’offre ferme et sans réserve de la part d’une banque, la vente n’aura pas lieu.

Imposez d'autres clauses suspensives si nécessaire

Il peut s’agir par exemple d’une clause suspensive de la vente d’un autre bien immobilier, de la réalisation des travaux, de l’obtention du permis de construire…

Vous avez signé le compromis de vente ? Rendez-vous à l’étape 5 !