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Comment va se comporter l’immobilier avec le covid 19 ?

« Est-ce toujours le moment pour acheter ? Ne faut-il pas attendre une éventuelle baisse du marché immobilier ? »

C’est LA question inévitable du moment concernant l’immobilier et vous avez été nombreux à nous demander notre avis sur ce sujet : « Comment va se comporter l’immobilier avec le covid 19 ? » .

Avant d’y répondre, nous insistons sur le fait que la position d’ergonimmo a toujours été de ne pas motiver un achat immobilier par la seule idée d’une plus-value à la revente. Non pas par charité, mais par le fait que cette idée n’est pas calculable et basée sur de simples suppositions. Covid ou pas covid, nous maintenons donc cette position. Mais nous vous l’accordons, il ne s’agit pas de se lancer dans un investissement voué à la décote. À situation exceptionnelle, analyse inhabituelle.

Crise sanitaire d’abord, économique et financière ensuite, immobilière enfin ? Une chose est sûre, le Covid 19 va entraîner des bouleversements dans de nombreux secteurs de la société, et l’immobilier pourrait en faire partie. Mais attention aux discours alarmistes et aux diseurs de bonne aventure. Comme pour chaque situation, il est impossible de prédire l’avenir. Il est donc primordial de comprendre la situation actuelle du marché immobilier et de connaitre les facteurs d’évolution du secteur. Nous pourrons ainsi mieux anticiper et comprendre les secousses que s’apprête à ressentir le marché de l’immobilier.

L’immobilier pré-covid 19 en France : taux historiquement bas et prix en forte hausse dans les grandes métropoles

Les taux d’intérêts proposés par les banques sont passés de 5% en 2008 à environ 1,5% en 2020. Pour que vous compreniez l’impact de cette baisse de taux sur un éventuel projet immobilier, voici un exemple.

Michel est salarié du privé, et gagne 2.000€ net/mois.

En 2008, Michel peut emprunter au maximum 110.000€ sur 25 ans (taux 5%). En 2020, avec le même salaire, il peut emprunter environ 150.000€ sur 25 ans (taux 1.59%).

Plus marquant encore : en 2008, le coût d’un crédit de 110.000€ sur 25 ans était d’environ 85.000€ (vous payiez presque 2 fois la maison que vous achetiez), contre seulement 25.000€ en 2020. Si vous avez contracté un emprunt il y a quelques années, il est temps de renégocier votre prêt immobilier, si vous ne l’avez toujours pas fait.

Dans la mesure où le crédit coûte 3 fois moins cher qu’il y a 10 ans, la demande en termes d’investissements immobiliers a donc très fortement augmenté dans le même temps. L’offre de biens mis en vente a également augmenté, mais de manière bien moins importante. Pour compenser cet écart entre l’offre et la demande, le prix de l’immobilier s’est donc ajusté dans les grandes métropoles, à la hausse lui aussi.

C’est ainsi qu’un appartement parisien coûte en 2020 52% plus cher qu’en 2010. Sur la même période, la hausse est de 59% à Lyon, 62% à Bordeaux, 51% à Toulouse, 50% à Nantes, ou encore 37% à Lille (Source Meilleursagents).

Cette augmentation des prix semblait d’ailleurs se poursuivre juste avant l’arrivée du covid 19. Alors comment va se comporter l’immobilier avec le covid 19 ?

Les conséquences techniques du confinement : un marché à l’arrêt pendant 2 mois, et des envies de maisons avec jardin ?

Le 17 mars dernier, l’intégralité de la population française s’est retrouvée confinée. Les visites d’appartements ou de maisons ont donc été suspendues pendant cette période. Le marché va donc repartir après le 11 mai (date prévue du dé-confinement en France), et plusieurs scénarii sont envisageables :

🏠 Forte activité en mai et juin ? Les dossiers commencés avant le confinement seront finalisés pendant les deux prochains mois. Le marché pourrait ne pas connaitre d’importantes fluctuations en termes de prix sur cette période.

🏡 Une modification de la demande ? Beaucoup de Français pourraient se mettre à la recherche d’une maison avec jardin. Au détriment des centres-villes ? C’est une piste envisageable, mais on ne peut pas encore mesurer l’impact réel qu’aura cette « mode » sur le marché immobilier dans son ensemble. Affaire à suivre.

🏠 Des projets d’achats reportés ? Le covid 19 aura également un impact indéniable sur la demande immobilière à moyen-terme : certains foyers préférant reporter leur projet d’achat pour une période plus prospère.

 

En mars, une hausse historique du chômage en France

Selon Le Monde et les statistiques Pôle Emploi : « En un seul mois, marqué par le début du confinement le 17 mars, le nombre de chômeurs sans aucune activité, comptabilisés dans la catégorie A de Pôle emploi, a bondi de 7 % – un record depuis la mise en place de statistiques harmonisées il y a vingt-cinq ans.». Conséquence : certains foyers français ne seront pas en mesure de réaliser leur projet immobilier dans l’immédiat. La demande immobilière va donc structurellement diminuer dans les prochains mois.

L’offre immobilière, quant à elle, sera stable ou en légère diminution. Alors qu’en sera-t-il du prix ? Il devra très certainement s’ajuster à une demande moindre, et à une offre relativement stable. Ceci devrait donc provoquer une (légère ?) baisse du prix dans les prochains mois. 

Et après ? Comment va se comporter le marché immobilier ? Est-ce toujours le moment pour acheter ?

 

Nous vous l’avions évoqué il y a quelques semaines dans l’article « Quand investir dans l’immobilier ? » : la démographie française, la rareté des terres (surtout en ville) et l’inflation expliquent pourquoi sur le long terme, l’immobilier augmente

Si votre projet a un horizon long-terme (par exemple, acheter sa résidence principale pour y vivre 10 ans) nous n’avons pas beaucoup de crainte sur son succès. Nous émettrons en revanche plus de réserves pour des projets d’achats-reventes à court-terme dans la mesure où l’avenir proche est assez incertain.

Ceci étant dit, et nous vous le rappelions en introduction, la position d’ergonimmo a toujours été de ne pas motiver un achat immobilier par la seule idée d’une plus-value à la revente. Car cette idée n’est pas calculable. Elle est basée sur de simples suppositions.

Les arguments d’un achat doivent se baser sur le présent : est-il plus intéressant d’acheter sa résidence principale plutôt que de rester locataire ? Le projet d’investissement locatif que je m’apprête à faire est-il rentable après prise en compte de la fiscalité et des charges récurrentes ? Est-il préférable d’attendre de changer de ville avant d’y acheter sa résidence principale ? etc…

 

Cela vous parait compliqué ? C’est normal, et c’est la raison pour laquelle nous avons développé notre solution digitale 100% personnalisée pour vous orienter sur le support immobilier le plus adapté à votre situation.

L’équipe ergonimmo 🏠