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Comment fixer le montant d’un loyer ?

« Trouvez le loyer de marché de votre appartement »

Vous êtes propriétaire d’un appartement locatif et vous souhaitez le mettre en location ? La détermination du montant du loyer est un moment très important pour de nombreuses raisons : encadrement des loyers avec la loi Alur, bonne rentabilité et faible vacance locative. Alors comment fixer le montant d’un loyer ?

Trouvez le bon mix rentabilité/vacance locative

Un loyer trop bas vous diminuera votre rentabilité. Un loyer trop haut vous provoquera une vacance locative trop importante entre deux locataires. Le bon loyer, vous l’avez déjà compris, est celui qui s’articule entre ces deux problématiques.

Les deux façons les plus simples de trouver le loyer le plus adapté à votre appartement, c’est de demander dans un premier temps une évaluation par une ou deux agences immobilières. Si vous décidez de confier la gestion locative à une agence immobilière, c’est un bon moyen d’entrer en contact avec l’une d’entre elles. Si vous décidez de gérer directement votre appartement, vous aurez une information déterminante pour la bonne gestion de votre bien : le juste montant du loyer.

La deuxième manière de fixer votre loyer, si vous ne souhaitez pas déranger les agences immobilières, est de connaître votre marché. Pour cela, trouvez des appartements similaires au vôtre sur les sites d’annonces (leboncoin, pap…) et analysez le montant du loyer à chaque fois. Sélectionnez des appartements du même type (studio, T2, T5 etc…), notez la superficie et le montant du loyer affiché. Divisez le montant du loyer par la superficie. Faites une moyenne de tous les résultats que vous aurez obtenu. Enfin, multipliez ce montant par la superficie de votre appartement : vous avez votre loyer.

Exemple : Vous souhaitez louer un T2 de 45m². Sur leboncoin, vous identifiez dans le même secteur que votre appartement, dans le même état et avec les mêmes prestations (une cuisine équipée par exemple) : un T2 de 42m² au loyer de 850€ (donc 20,24€/m²), un 39m² à 820€ (21,03€/m²) et un 51m² à 920€ (18,04€/m²). En moyenne, un appartement T2 similaire au vôtre, dans votre secteur se loue 19,77€/m². Vous pouvez donc louer votre appartement environ 890€/mois.

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Vous ne pouvez plus faire ce que vous voulez

Si le logement que vous mettez en location se situe en zone tendue, vous ne pouvez plus réévaluer le loyer librement.

Une fois que votre premier loyer est fixé, vous ne pouvez plus augmenter ce prix comme vous le souhaitez entre chaque locataire. Depuis la loi Alur, vous ne pouvez augmenter le loyer qu’avec un indice de référence qui vous sera imposé tous les ans. Si vous décidez de mettre votre appartement en location 750€, vous ne pourrez pas l’augmenter à 890€ si vous vous rendez-compte en cours de route que le loyer initial était trop faible.

Exceptionnellement, et dans certaines conditions, vous pouvez majorer votre loyer en cas de travaux d’amélioration.

Deux astuces de vieux briscards pour finir

L’immobilier, c’est aussi savoir être malin. Nous avions envie de vous donner deux petits conseils.

Le premier, c’est de faire attention aux effets de seuil. Quand vous lancez une recherche de location, vous avez toujours une rubrique « loyer max ». Les sites d’annonces comme leboncoin nous mettent à disposition un curseur qui nous permet d’aller de 50€ en 50€. Si vous avez un appartement et que vous hésitez entre le mettre en location 900€ ou 910€, nous vous conseillons vivement de mettre 900€ pour ne pas perdre tous les locataires qui recherchent un appartement au « loyer max » de 900€.

Enfin, si vous n’arrivez vraiment pas à déterminer un loyer pour votre appartement, vous pouvez également mettre une (fausse) annonce pour voir le nombre d’appels que vous recevez en fonction du prix. Si vous recevez des centaines d’appels, votre loyer est trop faible. Si votre téléphone ne sonne pas ou très peu, vous pouvez diminuer le montant du loyer. Pour des raisons d’éthique, à utiliser avec modération.