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Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

« La compréhension de sa capacité d’emprunt est indispensable pour investir dans l’immobilier »

Dans la mesure où vous aurez très probablement recours au prêt bancaire pour financer votre projet immobilier, vous devez comprendre comment sera déterminée la somme que les banques vous prêteront. Pour cela, nous allons donc vous indiquer comment calculer sa capacité d’emprunt.

Capacité d’emprunt : définition

Votre capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, est la somme qu’une banque sera prête à vous financer pour votre achat immobilier. La notion de capacité sous-entend que c’est une somme que vous êtes en mesure de rembourser à la banque, sur une durée préalablement définie.

Cette somme varie selon plusieurs critères :

📈 Quels sont vos revenus (salaires, rentes, pensions perçues, revenus locatifs…) ?

📉 Quelles sont vos charges récurrentes (loyers, mensualités d’emprunt immobilier ou de consommation, pensions versées…) ?

🏠 Quels projets financez-vous (achat de résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif…) ?

 📊 À quel taux la banque vous prêtera-t-elle ?

⏳ Sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ?

La somme que vous allez emprunter, additionnée à votre apport personnel, constituera votre enveloppe totale pour déterminer le budget maximal de votre projet. 

Exemple : Michel souhaite acheter sa résidence principale. Il gagne 2.000€ net/mois et possède 20.000€ d’apport personnel. Son loyer actuel est de 500€/mois. La banque propose un emprunt sur 20 ans au taux de 1,29%.

Sa capacité d’emprunt sera d’environ 140.000€. Le budget total de Michel, pour financer sa résidence principale, sera donc d’environ 160.000€. 

 Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous ne savez pas pour où commencer ? Nous avons développé un outil qui vous permettra d’être orienté sur le support immobilier et le budget le plus adapté à votre situation. 

Calculer sa capacité d’emprunt en deux étapes

Il est difficile de donner une seule méthode de calcul car chaque établissement bancaire utilise sa propre méthode. Mais nous allons tout de même vous donner un moyen de calculer vous-même votre capacité d’emprunt. L’objectif est de pouvoir déterminer vous-même un budget approximatif.  

Cette méthode de calcul contient deux étapes :

1 / CALCULER SA MENSUALITÉ

Pour faire simple, il s’agit de la division de vos charges récurrentes par vos revenus récurrents.

📉 Charges récurrentes : loyers, mensualités d’emprunt immobilier ou de consommation.

📈 Revenus récurrents : salaires mensuels nets, rentes, pensions perçues, revenus locatifs.

Ce ratio est censé ne pas dépasser les 33%. Mais certains dossiers de prêt immobilier sont acceptés avec des ratios supérieurs. Pour information, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier à la fin de l’année 2019, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Pour reprendre l’exemple de Michel :

Charges récurrentes : 500€ de loyer. Mais ce loyer sera remplacé par la future mensualité d’emprunt pour l’achat de sa résidence principale. Donc nous n’en tenons pas compte dans le calcul.

Revenus récurrents : 2000€ de salaire net mensuel.

Mensualité d’emprunt max/2000€ = 33%. Soit une mensualité d’emprunt maximale de 667€ pour Michel.

2 / EN DEDUIRE L’EMPRUNT TOTAL

On applique à cette mensualité une durée d’emprunt et un taux. La majorité des courtiers en ligne vous proposent un outil de calcul.

Dans le cas de Michel, les banques vont proposer un emprunt d’environ 140.000€ pour une mensualité de 667€, sur 20 ans, au taux d’intérêts de 1,29%.

Vous connaissez donc la somme que vous pouvez emprunter.

La connaissance de ce budget est un avantage non négligeable quand vous visitez un appartement ou une maison. Vous pouvez également vous procurer une attestation d’emprunt, qui prouvera la somme que vous pouvez emprunter. Cette attestation prouve le sérieux de votre dossier lors des visites de biens immobiliers.